似乎没有什么可以阻挡黑石募资的步伐。

就在今年3月，华尔街最大的商业地产主黑石陷入违约风波。这一边，最新消息指出，黑石旗下最新全球房地产基金 Blackstone Real Estate Partners X（简称BREP X）已完成最终募资，总募资额为304亿美元（约合人民币超2000亿元），是有史以来最大的房地产或私募股权基金。

投资偏好开始转移

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去年5月，黑石向美国证券交易委员会注册BREP X，短短的两个月后便募集到了240亿美元。当时有消息指出，在这个新基金中黑石投入约3亿美元的自有资本，并向投资者额外分配了59亿美元的融资额度。

与此次募资相比，上一次打破全球募资纪录的还是黑石在2019年募集的260亿美元并购基金。鉴于此前的违约风波，黑石选择此时宣布募资的确耐人寻味，黑石发布的消息似乎也在“稳定军心”，并告诉市场自己的投资偏好开始转移：“由于预见到宏观趋势的变化，黑石房地产投资已将其投资组合从面临逆风的资产（如传统办公楼和购物中心）中转移，目前投资组合中约80%的资产集中于物流、租赁住房、酒店、实验室和数据中心等板块。”此外，黑石为BREP全球基金中超过1000多亿美元的承诺资本提供了16%的净内部回报率。

“当前的市场为黑石房地产提供了绝佳机会。”黑石房地产全球联席主管Ken Caplan表示，随着房地产不同领域的表现出现分化，板块选择的重要性愈加凸显，该趋势利好黑石高度看好的投资主题。

黑石集团董事长兼首席执行官苏世民（Stephen A. Schwarzman）近期在接受媒体采访时表示，“我们看到经济确实在放缓，导致资产估值承压。美联储加息对资产估值构成压力是合乎逻辑的。而这也可能为黑石提供买入机会，将会有合适的时机部署我们的资金。”

多家头部机构获不动产私募投资基金首批试点资格

其实，在美联储持续加息、地缘冲突及商业房地产市场低迷的背景下，黑石集团的房地产业务也受到冲击。就在今年3月，黑石集团价值5.62亿美元的浮动利率商业地产抵押贷款支持证券发生违约。除了这次违约，黑石的投资者也出现“挤兑”倾向。黑石集团公布数据显示，今年以来，赎回申请仍居高不下。1月的赎回请求曾创下53亿美元历史新高，批准了25%；2月的总赎回申请为39亿美元，仅批准了14亿美元；3月收到了45亿美元的赎回请求，但仅获批6.66亿美元。

随后，欧洲央行更发布报告，敦促监管机构加强对商业地产基金的监管，防止开放式房地产基金出现流动性错配。只是，每当全球地产市场动荡之时，市场总能看到黑石的身影。这一次，黑石似乎也并不害怕。

其实，这只PE巨鳄在地产界缔造了不少创纪录的案例，特别是仓储物流等板块的表现成为市场关注焦点。对于中国市场，黑石也有出手投资相关业务，2021年收购富力物流园的交易，让黑石集团在中国的物流投资组合大幅扩张。

其实，在海外成熟市场，不动产私募已成为重要的投资品类。而在国内市场，今年2月证监会启动不动产私募投资基金试点工作，支持房地产市场平稳健康发展。中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》（简称《备案指引》）。根据《备案指引》，符合试点要求的管理人，自3月1日起可以提交申请材料。

其实近年来，国内已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案。具体来看，本次备案指引明确表示，不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

中基协官网数据显示，截至2022年末，存续私募股权房地产基金838只，存续规模4043亿元，存续私募股权基础设施基金1424只，存续规模1.21万亿元。

据上海证券报从知情人士处获悉，近日，鼎晖投资、深创投不动产基金、高和资本、建信（北京）投资基金管理有限责任公司等机构获得首批不动产私募投资基金试点资格。中国证券投资基金业协会数据显示，鼎晖投资和建信（北京）投资基金管理有限责任公司等管理规模均超过100亿元，深创投不动产基金管理规模则超过50亿元。在申请管理人试点资格的同时，这些机构已开始筹备基金产品。业内人士称，首批试点基金完成备案后将正式公布。

在业内人士看来，此举为盘活房地产存量项目、为出险房企保交房等引入“活水”，有可能因此诞生“中国黑石”。易居研究院研究总监严跃进表示，不动产私募参与后续房企保交楼、房地产资产收并购等空间增大，对房企不良资产项目处置能发挥积极作用。

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校对：祝甜婷